Ingatlanos, ingatlanközvetít?, ingatlan értékesít?

Bár a nyár folyamán jelent meg az Indexen az a cikk, ami minden jóérzésű ingatlanközvetítőnél kiverte a biztosítékot, de még mindig érkeznek a MIOSZ-hoz a felháborodott reakciók. Korábbi cikkeinkben már olvashatták kollégáink reakcióit, melyek az elvárható objektivitással próbálták meg ellensúlyozni a hírportálon összeseprűzött fél információkat. Mostani cikkünkben Székely Gabriella (Ingatlan Diszpécser–tulajdonos – a GDN Ingatlanhálózat tagja) fejtette ki álláspontját a témáról. Mindezt a mindennapi munkája során átélt történetein keresztül, melyek nem csak tanulságosak, de néhol mosolyt is fognak az olvasó arcára csalni.
A GDN Ingatlanhálózat képviselőjével készített interjúnak az is aktualitást ad, hogy nemrégiben jött létre a MIOSZ és a GDN között egy megállapodás, melynek részeként most már a GDN is több száz ingatlant tölt át a MIOSZ oldalára.


A sok negatív tapasztalat ellenére mit gondol, miért van szükség lakásvásárlásnál ingatlanközvetítő bevonására?
IMG_1248Először is azt szeretném megjegyezni, hogy az Indexes és a hozzá hasonló cikkek botrányosan diszkriminatívak, egyoldalúak és a legtöbb nagy fokú hozzá nem értésről tesz tanúbizonyságot.
Aki kicsit is ismeri ezt a világot, az tudja, hogy igenis szükség van az ingatlanközvetítők munkájára. Hogy miért, arról konkrétan regényt lehetne írni. Mondok azért természetesen néhány példát.
Az eladó általában nem tudja elfogulatlanul, érzelem mentesen árulni élete munkájának eredményét. Sok esetben összekapnak a vevővel, ha az az elvárt ár alá kínálva teszi az első kísérletet, pedig a közvetítő szakszerű kérdéseire kiderül, hogy jóval magasabb árat is megadna az ingatlanért. Tudni kell, hogy az ingatlan reális piaci értékét jelentősen megnöveli az úgynevezett szeretet érték, amelyet a tulajdonos rárak a vételárra, mert ő az adott ingatlant nagyon szereti. Ezzel hosszú időre védőárat képezve az ingatlanon. (A védő ár az az ár, ami garantáltan megvédi az ingatlant attól, hogy értékesítésre kerüljön.) Az ilyen patthelyzetekben sokat tud lendíteni a folyamaton egy objektív külső személy, aki mindezek mellett naprakész is az ingatlanpiaci helyzetről.
Az is gyakori példa, hogy a vevő megvenné az ingatlant, de élete legnagyobb döntése előtt elbizonytalanodik. (Csaknem minden átlagos ingatlan vásárlóra igaz, aki nem vásárol rendszeresen, befektetési céllal.)  Ilyen esetben a szakember átsegíti a döntésen, bizonyítva, hogy összehasonlítva más hasonló ingatlanokkal, a kiválasztott lakás jó vétel. Ha a tulajdonos közben felhívja a vevőt -miközben az amúgy is bizonytalankodik -, azzal csak az alku pozícióját csökkenti nullára. Minden vevő tudja, hogy ha egy tulajdonos utána telefonál, akkor annak sürgős vagy fontos az eladás, így alkuképesebb az ingatlan ára.
Az is gyakran előfordul, hogy az eladó feleslegesen sokat mond, amivel elriasztja a vevőit. Erre is temérdek példám van: a vevő megkérdezte, hogy az utcán szabad-e ingyen parkolni, mire az eladó azt válaszolta, hogy “Lehet, de eszébe ne jusson, itt mindent lopnak”. És ez egy előkelő budai környéken történt, ahol nem nagyon szoktak semmit sem lopni.
Volt olyan is, hogy az eladó az első szoba bemutatásánál azt találta mondani, hogy “Ezen az ágyon halt meg szegény édesanyám”.  Nehéz volt rávenni a vevőt a lakás további megnézésére.
A miért akar innen elköltözni vevői kérdésre jöttek már ilyen válaszok: “Gyűlölök itt lakni, a szomszéd megőrjít a rádiójával”, “4 gyerekes család lakik fölöttem, olyan, mintha elefántok alatt laknék”.
Volt olyan is, hogy a “Mitől van a tenyérnyi beázás folt a plafonon?” kérdésre az eladó válasza a következő volt: “A közös képviselő ellopta a ház pénzét, emiatt nem tudták befejezni a tetőtér felújítását, így ott marad félig kész állapotban, aztán  beköltözött két hajléktalan, akik ellocsolták a ház vizét.” A közvetítő egy félrecsúszott cseréppel elintézte volna a történetet, mivel a lakók összeadták a hiányzó pénzt és már rég elkészült a tető, mint ahogy a ház biztonsági rendszere is, ami megakadályozza az illetéktelenek belépését. Ezzel természetesen nem azt mondom, hogy az eladónak hamis információkkal kell ellátni a vevőt, de ezek mégis csak érthetetlen megnyilvánulások.
Mit gondol, mit lehetne tenni a szakmánkra szégyent hozó kóklerek ellen?
iroda külsőLegalább érettségi és OKJ-s vizsga, közvetítői névjegyzékben való regisztráció és szakmai szervezethez való tartozás (ez lenne az alapja az etikai normák ellenőrizhetően történő elfogadtatásának) kellene, hogy képezze a jogosultságot az ingatlanközvetítői szakma gyakorlásához. Én kötelezővé tenném a fényképes megjelenést a hirdetési portálokon és a közvetítő irodák honlapján is. Legyen jól beazonosítható az ügyfél számára, hogy kivel fog találkozni megbízáskötésnél vagy kivel találkozik egy lakásnézés előtt.
Be tud nekünk számolni olyan esetről, amikor az ügymenetbe nem volt ingatlanközvetítő bevonva, de a vevő vagy a vásárló csúnyán átverte a másikat?
Kakasos utánSzámtalan példa sorolható.
Ha a vevő nem tesz írásban vételi ajánlatot és nem tesz le ajánlattételi biztosíték címén pénzösszeget (az ajánlott vételár 1%-a), akkor semmi nem védi a vevőt, hogy miközben ő súlyos pénzekért már íratja az ügyvéddel az adásvételi szerződést, a tulajdonos nem adja el másik vevőnek az ingatlant. Ugyanez fordítva is igaz. Ha nincs ajánlattételi biztosítékkal megerősített vételi ajánlat, az eladó a szerződés aláírásának pillanatáig tarthat attól, hogy sosem látja többé a vevőjét. Ezek elég gyakori esetek.
Az Index és az Ingatlanjog oldalán megjelenő történetben, amelyben a vevő az ügyvédje tanácsára nem tett le ajánlattételi biztosítékot, majd mialatt készült az adásvételi szerződés (kb.300.000Ft-ért), az eladó csendben eladta egy másik vevőnek a lakást. Ez az ügy mély felháborodást keltett az olvasókban. Többek a közvetítőt hibáztatták. Az én véleményem szerint viszont a vevő jogi képviselőjét terheli a felelősség. A közvetítő bölcsen cselekszik, ha a levegőben eldurrogtatott ajánlatokat nem is továbbítja, ha azok nem foglalhatók hivatalosan írásos formába, pénzösszeg megerősítéssel. Ebben a történetben az eladót nem lehetett biztos benne, hogy a vevőnek komolyak a szándékai.
Az az eset is ezt a meggyőződésemet erősíti, amikor a vevő szóbeli ajánlatára, és arra a feltételére, hogy kizárólag akkor veszi meg a lakást, ha az eladó 1 héten belül kiköltözik, az eladó lerakott 2 havi kauciót egy bérleményért ahova addig szándékozott költözni, amíg ő is talál magának lakást, majd soha többet nem látta a vevőjét.
Tudok olyan esetekről, amikor a vevő olyan ingatlant foglalózott az eladónál, aminek volt ugyan tulajdonosa, de az nem volt azonos a lakásban tartózkodóval, aki csak bérelte az ingatlant. Itt konkrétan az történt, hogy a bérlő meghirdette a lakást eladásra és az értékesítés egy ügyvéd segítségével meg is történt. Az idős lakástulajdonos csaknem 4 hónappal később vette észre, hogy mi történt és sok pénzébe és idejébe került visszaállíttatni az eredeti állapotot. Mindezt már a bérleti szerződéskötésnél ki lehetett volna védeni egy profi bérleti szerződéssel, amelyet közjegyzői okiratba is foglaltat a szakember és a bérlők erős vizsgálatával, szűrésével.
Ismerek olyan eladót, akit kiraboltak a lakásnézők. Ez már extrém eset, de előfordult.
Történt olyan eset is, hogy a vevő jogi képviselője jogszerűtlen és túlzó (4 milliós) kötbér kikötést fogalmazott bele az adásvételi szerződésbe a birtokbaadási határidőhöz történő bármekkora csúszás esetére. Ugyanakkor a vevői oldalon nem kötötte ki még jegybanki alapkamat kétszeresét sem, ha a vevő megcsúszik a fizetéssel. Az eladónak rendszerint nincs jelen jogi képviselője az adásvételi szerződés kötésénél. Jól jöhet egy képzett ingatlanközvetítő szakember, az eladói oldal érdekeinek védelmében is.
Előfordult az is, hogy az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd úgy határozta meg a teljes vételár megfizetését, hogy a 40 milliós ingatlan árából 36 milliót a birtokbaadás napján kap meg az eladó. Csak épp az nem volt kitalálva, hogy ilyen esetben miből vásárol az eladó magának új lakást, ahova költözhetne. 70 éves hölgy ügyfelem esett bele ebbe a csapdába, a 82 éves beteg férjével. Közvetítői bravúrnak számított, hogy egy ismerős beruházót sikerült rávennünk egy új építésű lakás 2 millió forint foglaló ellenében való birtokbaadására.
A kedvenc történeteim a legutolsó 5 hónapból azok az eladásaink, ahol a tulajdonos által meghatározott limitárnál 3-7 millióval drágábban sikerült eladnunk az ingatlanokat. Mindezt azért, mert ránk bízta az értékesítést. Ezt még a legügyesebb eladó sem tudja utánunk csinálni. Mindezt úgy, hogy összesen 1 délután mutattuk a lakásokat, átlag 3 órán keresztül, 15-25 ügyfélnek. Manapság nem kérdés, hogy a tulajdonos – aki nem kéri ingatlanközvetítő segítségét – maga is el tudja adni a saját lakását.
Inkább az a kérdés, hogy ő mennyiért adja el, és egy jó ingatlanközvetítő, aki érti a szakmáját, mennyiért adta volna el neki. Bizony, sok esetben a tulajdonosoknak sejtelmük nincs, hogy hány milliót veszítenek pusztán az előítéleteik miatt.
Talán ennyi érv összefoglalva elég lehet ahhoz, ha legközelebb ingatlanközvetítő telefonál (hideghívás) és már a telefonban hallatszik az első pár mondatából, hogy igazi INGATLANKÖZVETÍTŐ SZAKEMBERRŐL van szó, akkor elbeszélgessenek vele akár egy személyes találkozó alkalmával is. Úgy sok esetben kiderülne, hogy nagy segítség tud lenni az értékesítés során, és esetenként a többszörösét megkeresik annak a pénznek az eladók számára, amit sokan olyan fájdalmasnak éreznek megfizetni közvetítői sikerdíj címén.
Székely Gabriella történetei is azt támasztják alá, hogy bár az ingatlanpiac egyes szegmenseiben keresleti a piac, ennek ellenére az ingatlanközvetítői szakma – de csak a hozzáértő szakma – létjogosultsága manapság is megkérdőjelezhetetlen. Vevői oldalról ez nem is szorul magyarázatra, de a fenti esetek is azt tükrözik, hogy eladói oldalról is ésszerű döntés egy tapasztalt ingatlanközvetítő bevonása a tranzakcióba.

Facebook
Google+